2020年房企年報季，已經進入尾聲。去年是一個極其特殊的年份：整個房地產行業經歷了疫情的沖擊，先抑后揚，銷售面積和銷售金額雙雙創下歷史新高;2020年8月份，“三道紅線”出臺，對房地產行業影響深遠。未來，房企“增收不增利”現象是否將持續?融資與債務有何隱憂?土儲布局又有何新變化?記者將從2020年房企財報中尋找這些問題的答案。

在外部環境的倒逼下，房地產企業的增長“悖論”愈加凸顯。

2020年，房地產市場從疫情中快速復蘇，全國房地產銷售面積和銷售金額雙雙創下歷史新高。在這種大環境下，房企的銷售規模也普遍提升。綜合各房企發布的年報，去年銷售規模達到千億的房企數量有43家，其中有5家房企的規模突破5000億元。

過去多年來，追求規模效應一直是房地產業的主旋律，并實現銷售、營收的快速增長。為此，不少房企選擇以犧牲利潤的方式來獲取規模，這也造成了“增收不增利”的窘境。

去年，這種情況進一步加劇。除了降價銷售的主觀因素外，限價政策的實施，以及高地價項目和資本化利息步入結算期，也在蠶食企業的利潤。

根據上海易居研究院的統計，66家行業典型上市房企的平均毛利率和規模凈利率都在下降。其中，兩項指標雙降的房企達到47家，占比逾七成。

誰“吃掉”了利潤?

上海易居研究院的統計顯示，2020年，66家典型上市房企實現營收4.5萬億元，毛利潤1.17萬億元，歸母凈利潤4297億元，比上年有不同程度的增長。但毛利率、凈利率和歸母凈利率的中位數分別為24.3%、10%和8.2%，同比分別下降4.8個百分點、2.6個百分點和1.9個百分點。

縱向來看，凈利率指標已降至2016年的水平，歸母凈利率則是2015年以來的最低水平。

利潤率的下降已成為行業的普遍現象。在該機構的統計中，66家典型房企中去年毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達到62家和51家，毛利率和歸母凈利率雙降的房企達到47家，占比逾七成。

哪些因素影響了房企的利潤?

前述機構指出，新冠肺炎疫情帶來的短期影響不可忽視?！霸谝咔榈挠绊懴?，房地產行業整體的開工復工、竣工及項目交付結算的進度普遍延緩，影響到多數企業全年營收及利潤規模的確認。如禹洲2020年在唐山、武漢等區域的部分項目受疫情影響延遲交付，影響收入貢獻約60億元?！?/p>

若拉長周期，土地、融資等成本在蠶食利潤。一方面，不少房企前期獲取的高地價項目進入結算，對企業利潤空間的影響較為顯著。比如，金茂在銷售規模突破2000億元大關的同時，利潤不增反降。由于前期土地成本較高，加之樓市調控對銷售端形成影響，去年金茂計提發展中物業、持有出售物業減值金額達30.59億元。

另一方面，在融資監管加強的背景下，近年來很多房企調高利息資本化率，以優化當期利潤指標。但去年以來，隨著這部分項目進入竣工結算，融資利息計入營業成本后，導致項目的利潤率水平下行。

在銷售端，嚴厲的限價政策，以及“以價換量”行為的普遍出現，也在“吃掉”房企的利潤。雖然營銷手段越來越多樣，但市場競爭的激烈和監管部門對價格的管控，導致很多項目的利潤無法達到預期，甚至“虧本出售”。

綜合房企的公告信息不難發現，相比成本的增加，去年很多房企的銷售均價并未有同步提升，甚至出現下降。在此情況下，利潤率的下滑就不可避免。

更有甚者，部分房企的“讓利”幅度之大，直接導致營收和利潤的走勢出現背離。根據前述機構的統計，去年有20家企業在營收增長的同時，毛利潤規模同比降低。另有10家企業的營收和毛利潤規模雙降。

規模和利潤將繼續背離

“對開發商來說，以前成本是固定的，通過價格的增值來獲取利潤;現在價格是被限定的，要通過對成本的壓縮獲取利潤。”北京某大型房企銷售負責人向21世紀經濟報道記者表示，利潤獲取方式發生變化，決定了“摳利潤”的難度越來越大。

由于行業競爭白熱化和樓市調控常態化，2018年以來，房地產業的平均利潤率就逐年下降。一種觀點認為，房地產業的利潤率將逐漸向制造業看齊。

近期，中南建設副總經理兼財務總監辛琦在業績會上表示，未來行業的毛利率很難逆勢上行。政策對房價的管控是非常嚴格的，但在相對熱點的城市，集中供地恐怕不會降低土地的熱度，因為“很多中小開發商可能把所有子彈集中一地”。他表示，“在(房屋)價格封頂，地價可能還略有上漲的前提下，毛利空間是進一步被壓縮的?！?/p>

2020年9月，萬科集團董事長郁亮表示，“三條紅線”的出臺，標志著房企在先后度過土地紅利、金融紅利階段后，進入管理紅利時代。這一說法頗受行業認可，但一些房企人士認為，向管理要紅利，意味著行業已經無法享受外部的市場紅利，轉而從內部挖潛，這對規模和利潤的增長都將帶來考驗。

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為，利潤率的回歸的確是大趨勢。但從短期來看，追求規模增長仍將是行業的主旋律，且在目前的市場環境下，大部分房企仍在抓住機會擴大規模。

據中房網的統計，2021年，44家房企銷售目標增長率均值為11.85%。雖然增速比2020年的14.40%有所下滑，但超過10%的增長預期，仍然顯示出房企對市場抱有一定的信心。

前述北京房企人士表示，這種信心源自于兩個方面：其一,在不斷刷新歷史峰值后，全國商品房銷售規模有望在高位維持一段時間，意味著市場空間仍然較大;其二,房企的存貨規模普遍充裕，足以對銷售形成支撐。

但他同時指出，在這種情況下，銷售和利潤的背離也將繼續存在，甚至加劇。因為銷售規模的增長較容易實現，而借助精準投資和精細化管理來獲取利潤，不是短期內就能完成的任務。

國家統計局發布數據顯示，今年第一季度，全國商品房銷售面積36007萬平方米，商品房銷售額3.8萬億元，雙雙創下歷史同期新高。受此影響，一季度房企的銷售規模普遍提高，但很多企業的利潤率仍在下探。

以萬科為例，今年第一季度，萬科房地產開發及相關資產經營業務收入的毛利率(已扣除稅金及附加)降至16.1%，較去年末的22.6%進一步下降，原因和近年來地價占房價比例提高有關。