3月5日上午，第十三屆全國人民代表大會第四次會議在人民大會堂舉行開幕會，國務院總理李克強作政府工作報告，其中用了一定的篇幅提及房地產。

在部署2021年的重點工作時，政府工作報告指出，保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

在“十四五”時期經濟社會發展主要目標和重大任務中，政府工作報告提到，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系。

寥寥數語，勾勒出了房地產的近景目標與長遠期許。從內容上看，既保持了近年來樓市調控思路的連貫性，又緊扣市場發展中的新熱點和新問題。

有分析人士指出，短期來看，大城市住房問題、租賃住房顯然將成為政策發力的重點，新市民的住房需求同樣得到重視，這是基于去年以來市場變化做出的政策措施。這三個方面看似相互獨立，其實密不可分。而從中長期來看，住房市場和住房保障兩大體系的完善，成為今后五年的政策目標，這也將對未來的調控思路作出引領。

化解結構之困

政府工作報告對房地產的表述中，有一些熟悉的字眼。其中，“房住不炒”已是連續兩年被提及，今年還增加了“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）的目標。

此外，政府工作報告的新亮點也很受關注。比如，“解決大城市住房突出問題”的說法，首次出現在政府工作報告中；在連續兩年“缺席”政府工作報告后，租賃住房占用了67個字的篇幅，體現出這一領域受重視的程度；而解決“新市民、青年人”的住房困難，也成為頗為新鮮的說法。

事實上，監管層對“大城市”和“租賃住房”的關注，早在去年12月的中央經濟工作會議上就有所體現。前述會議首次將“解決好大城市住房突出問題”提上臺面，政府工作報告則延續了這一說法。

大城市住房問題的出現，有一個重要背景，即在2020年貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產市場。其中，在廣大三四線城市因棚改退潮而逐漸失去吸引力的情況下，大城市成為資金趨之若鶩的“高點”。

根據國家統計局的數據，在70個大中城市的房價漲幅中，自去年第四季度開始，一線城市就超過二、三線城市，成為領漲群體，不少東部熱點二線城市也明顯上漲。近期出臺調控政策的城市，也以大城市為主。

監管層對于租賃市場的關注，更是有著充分的現實依據。

自2014年首次提出“租售并舉”以來，租賃市場得到了快速發展。但由于惡性競爭、監管缺位等原因，租賃市場亂象頻發，近兩年來，部分長租公寓運營商出現資金鏈斷裂等問題。

去年末的中央經濟工作會議中，共用168個字的“篇幅”對租賃市場作出部署。其中的增加供應、減輕稅費等思路，政府工作報告也有提及。前述會議還提出，對租金水平進行合理調控。

在貝殼研究院首席分析師許小樂看來，這兩個方面的背后，有著一個共同的因素——住房供需的結構性錯位。

房地產市場化改革實施二十多年來，我國住房供應總量不足的問題已基本得到解決。業界的共識是，在2013年-2014年后，我國住房總量已從供不應求過渡到供需基本平衡的階段。但由于城市化進程和人口流動并未停止，住房的結構性短缺問題仍然存在，并會繼續存在。

具體體現為，在區域上，由于人口繼續大量流入，相比于小城市，大城市的住房供應缺口仍然明顯；在結構上，相比以買賣為主的商品房，租賃住房存在明顯的短缺；在人群上，相比“城市土著”和城市化紅利的前期獲益者，剛進入城市的新市民、年輕人，對住房的需求更為迫切。

對于這三個方面的問題，今年的政府工作報告中都有提及，也被認為是今年重要的政策著力點。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，解決住房供需的結構性問題，仍是短期內的樓市政策重點。對于大城市來說，在繼續對需求端進行管控的同時，市場供應也將提速。這也意味著，市場調控的力度不會放松。其中，租賃住房、共有產權住房兩個住房品類的供應，有望進一步提升。

同時，鑒于過去兩年來市場亂象頻出，租賃行業將迎來政策的“強監管”，大量的規范性措施將會落地，市場監測系統也將逐漸覆蓋到這一領域。一度“野蠻生長”的租賃市場，有望借此快速走向規范化。

值得注意的是，2021年開年以來，兩個相關部委的動作和表態，似乎已為今年的樓市政策奠定了基調。1月下旬以來，住建部副部長倪虹已帶隊先后在上海、深圳、北京、杭州、無錫等大城市調研督導。2月末，自然資源部自然資源開發利用司負責人強調，將保障供地規模作為第一位的要求，同時在重點城市探索集中公告、集中供應的宅地供應政策。

兩個體系

就“十四五”時期的目標而言，政府工作報告提出，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系。

雖然表態簡略，但內涵頗為豐富。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，“十四五”時期對于房地產的要求，是放在“完善新型城鎮化戰略”的框架下提出的。這也意味著，對房地產的政策調控和市場把控，都將以服務新型城鎮化為目標。

由此，房地產業的定位已經發生了微妙的變化。

近些年來，隨著經濟增長逐漸擺脫對房地產的依賴，“支柱產業”的說法已經較少提及。相反，對房地產領域金融風險的警惕明顯提高。銀保監會主席郭樹清多次指出，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。去年8月，針對房企融資量化管理的“三道紅線”政策出臺。12月，針對金融機構涉房貸款的“五檔分類”管理政策發布。由此，房地產業的杠桿率將明顯下降。

中國指數研究院指出，此次政府工作報告中提到，“堅決守住不發生系統性風險的底線”“金融機構要堅守服務實體經濟的本分”，即包含了對房地產金融風險的警示。

嚴躍進認為，這種防范風險的做法不無道理。若放在服務新型城鎮化的框架下進行考量，房地產市場不僅要具備較強的穩定性，同時也需滿足不同市場主體的多樣化需求。

按照政府工作報告的要求，實現這一目的，需要構建“住房市場”和“住房保障”兩套體系，即通常所說的，實現市場與保障“兩條腿走路”。

多數分析人士認為，按照監管層的部署，這主要體現為“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的構建。

嚴躍進認為，從某種意義上說，“十四五”期間，房地產業將繼續遵循“時間換空間”的政策思路。在化解金融風險、保持市場穩定的同時，加快構建“住房市場”和“住房保障”兩套體系。在此過程中，長效機制將是市場的“穩定器”，也將借此機會逐漸得到完善。

但這并不意味著房地產業將日薄西山。多家機構認為，雖然“黃金時代”已過，但無論是傳統的房地產開發領域，還是存量市場中的新業態，都蘊含著大量的機會。

一方面，“十四五”期間，我國常住人口城鎮化率將由現在的60%提高到65%，這會繼續帶來大量新增住房需求。另一方面，“實施城市更新行動”的提出，說明對存量市場的挖掘，已經得到政策層面的支持。

其中，城鎮老舊小區改造領域或將率先受益。按照政府工作報告的要求，今年的城鎮老舊小區改造任務，已從去年的3.9萬個增加到5.3萬個，提高了36%。有機構認為，這個領域蘊含的市場規模在5萬億的量級。隨著商業模式的逐漸厘清，未來有望成為行業新的增長點。南方財經全媒體集團全國兩會報道組 張敏 北京報道